Kupiłem mieszkanie na osiedlu, na którym nie ma drzew. Czy mogę samodzielnie zasadzić drzewa pod oknami?

Samodzielne zasadzenie drzew na osiedlu mieszkaniowym to szlachetna inicjatywa proekologiczna, często związana z indywidualną chęcią do otaczania się zielenią w swoim miejscu zamieszkania. Niestety, w świetle prawa, często zasadzenie drzewa w dowolnie wybranym przez siebie miejscu oraz w niekontrolowanej ilości jest obwarowane licznymi obostrzeniami. Warto się z nimi zapoznać. 

Grunt pod oknami oraz otaczający budynek jest, z nielicznymi wyjątkami, nieruchomością wspólną. Oznacza to, że jest on współwłasnością wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej. Z tego powodu, wszelkie trwałe zmiany w jego zagospodarowaniu, takie jak sadzenie drzew, nie mogą być podejmowane indywidualnie. Nawet w przypadku posiadania ogródka przynależnego (co musi być jasno określone w naszym akcie notarialnym), nasadzenia o potencjalnie inwazyjnym systemie korzeniowym, które mogłyby zagrozić fundamentom lub instalacjom podziemnym, wymagają formalnej akceptacji zarządcy.

Do kogo należy się zgłosić, jeśli chcemy posadzić drzewo na osiedlu mieszkaniowym?

Aby samodzielnie posadzić drzewa na osiedlu mieszkaniowym, należy skontaktować się z jego administratorem lub bezpośrednio z zarządem wspólnoty mieszkaniowej. To oni są pierwszym punktem kontaktu w sprawach dotyczących terenu wspólnego. Należy przedstawić im swoją inicjatywę nie tylko jako pragnienie estetyczne, ale jako propozycję wnoszącą realne korzyści dla całego osiedla, takie jak poprawa mikroklimatu, cienia czy walorów wizualnych.

Jak powinien wyglądać wniosek  o pozwolenie na samodzielnie zasadzenie drzewa na osiedlu mieszkaniowym?

Warto przedstawić swój pomysł samodzielnego nasadzenia drzew na osiedlu mieszkaniowym w jak najbardziej konkretny i merytoryczny sposób. Należy określić precyzyjne miejsce nasadzenia, dbając o to, by było ono bezpieczne i oddalone od wszelkich instalacji podziemnych, oraz dobrać odpowiedni gatunek drzewa. Należy  wybrać gatunki, które są rodzime, dobrze przystosowane do warunków miejskich i, co ważne, nie mają zbyt inwazyjnego systemu korzeniowego. Administrator, po konsultacji ze specjalistami, powinien przygotować formalny projekt uchwały, który zostanie następnie poddany pod głosowanie właścicieli. Dopiero uzyskanie większości głosów, liczonej według udziałów, daje zielone światło do realizacji planu.

Dlaczego nie można sadzić samodzielnie drzewa na osiedlach – bez zgody zarządcy wspólnoty mieszkaniowej?

Samowolne nasadzenie drzewa, z pominięciem tej procedury, stanowi naruszenie prawa własności wspólnoty i może skutkować żądaniem jego usunięcia na Pański koszt, a także potencjalnymi roszczeniami z tytułu szkód, jakie mogłyby powstać w przyszłości.

Jaki gatunek drzewa jest najlepszy do nasadzenia na osiedlu mieszkaniowym?

Należy wybierać drzewa o ograniczonym systemie korzeniowym oraz takie, które naturalnie przyjmują wąski lub kolumnowy pokrój korony. Takie podejście minimalizuje ryzyko kolizji z fundamentami i ogranicza zacienianie sąsiadujących okien.

Trafny wybór drzewa do zasadzenia na osiedlu mieszkaniowym: wybierajmy gatunki o pokroju wąskim i kolumnowym

Te typy drzew, rosnące głównie wertykalnie, są idealne do tworzenia zieleni wzdłuż alejek czy przy elewacjach. Można tu wyróżnić grab pospolity w odmianach 'Fastigiata’ lub 'Frans Fontaine’. To drzewo charakteryzuje się gęstą, wąską koroną, która jest wytrzymała na cięcie i odporna na miejskie zanieczyszczenia, a jego liście utrzymują się długo jesienią. Podobne walory estetyczne i wąski pokrój oferuje klon pospolity w odmianie 'Columnare’, który dodatkowo szybko rośnie i dobrze znosi warunki suszy. Interesujący jest również dąb błotny w odmianie 'Green Pillar’, ceniony za jesienną, intensywnie czerwoną barwę liści i ogólną tolerancję na różne rodzaje gleby.

Mniejsze drzewa ozdobne i kwitnące do nasadzeń na osiedlach mieszkaniowych

Dla wprowadzenia koloru i życia na osiedle, bez ryzyka inwazyjnego wzrostu, polecane są mniejsze drzewa ozdobne. Klasycznym wyborem jest wiśnia piłkowana, znana ze swojego spektakularnego kwitnienia wiosną. Wiele jej odmian, jak na przykład 'Amanogawa’, naturalnie przyjmuje kolumnowy kształt. Jest to rozwiązanie estetyczne, choć wymaga nieco bardziej żyznej gleby. Bardziej uniwersalnym i wytrzymałym wyborem jest rodzimy klon polny, który jest wyjątkowo odporny na suszę i zanieczyszczenia miejskie oraz doskonale znosi formowanie. Warto również rozważyć jarząb szwedzki, charakteryzujący się dużą tolerancją na niekorzystne warunki i atrakcyjnymi owocami, które stanowią pożywienie dla ptaków.

Niezależnie od wybranego gatunku, kluczowe jest zachowanie odpowiedniego bezpiecznego dystansu od wszelkich budynków i infrastruktury podziemnej. Zazwyczaj zaleca się, aby było to minimum trzy do pięciu metrów. Przygotowując projekt nasadzenia, należy bezwzględnie upewnić się, że wybrane stanowisko zapewnia odpowiednie nasłonecznienie dla gatunku oraz że nie koliduje z przebiegiem podziemnych mediów (rur czy kabli). Zaleca się też sadzenie mniejszych, dobrze ukorzenionych sadzonek, które łatwiej adaptują się do nowego miejsca.

Dlaczego nowoczesne osiedla mają niewiele drzew?

Przyczyną znikomej obecności dojrzałej zieleni na nowych osiedlach deweloperskich jest złożona kombinacja czynników ekonomicznych, prawnych i technicznych, których dominującym motorem jest dążenie do uzyskania jak największego współczynnika PUM (powierzchnia użytkowa mieszkalna) w stosunku do powierzchni działki. Często teren działki jest niemal w całości pokryty obrysem garażu podziemnego, aby zmaksymalizować liczbę miejsc postojowych. Posadzenie dużych drzew z głębokim systemem korzeniowym bezpośrednio nad stropem garażu jest technicznie trudne i kosztowne, co skutkuje tym, że deweloperzy nie zlecają generalnym wykonawcom budowlanym organizowania wysokiej zieleni – wszystko na rzecz trawników lub małych krzewów w donicach.

Prawo (Rozporządzenie o warunkach technicznych) wymaga zachowania co najmniej 25% powierzchni działki jako terenu biologicznie czynnego. Deweloperzy często spełniają to minimum, stosując najtańsze i najmniej wymagające rozwiązania, jak trawniki czy niewielkie krzewy. Taka „zieleń” jest tańsza w wykonaniu i nie wymaga kosztownego podłoża nad garażami.

Istniejące, stare drzewa, które mogłyby zapewniać cień i estetykę, są rutynowo usuwane w celu umożliwienia budowy. Proces uzyskania zezwolenia na wycinkę jest stosunkowo łatwy, a nałożony obowiązek nasadzeń zastępczych bywa fikcją lub jest sprowadzany do posadzenia małych, młodych drzewek, które przez dekady nie zastąpią walorów dojrzałego starodrzewu.

Skutki braku drzew na nowych osiedlach deweloperskich

Tymczasem, skutki braku drzewostanu w miejscu, w którym mieszkamy, odczuwają mieszkańcy takich miejsc. Brak dużych drzew, które magazynują i oddają do atmosfery wodę oraz dają cień, prowadzi do silnego nagrzewania się nawierzchni i budynków, potęgując zjawisko miejskiej wyspy ciepła. Osiedla gotują się latem, co zwiększa koszty klimatyzacji i pogarsza komfort życia. 

Dodatkowo, utwardzenie większości terenu uniemożliwia naturalną retencję wody deszczowej. Woda nie ma gdzie wsiąkać i jest natychmiast odprowadzana do kanalizacji, co zwiększa ryzyko lokalnych podtopień i przeciąża miejską infrastrukturę w czasie nawalnych deszczy. Betonowe pustynie nie stanowią siedliska dla ptaków, owadów i drobnych ssaków, co zubaża miejską bioróżnorodność.

Drzewa realnie też filtrują zanieczyszczenia i redukują hałas. Ich brak oznacza gorszą jakość powietrza na osiedlu i wyższy poziom uciążliwych dźwięków.

Tereny zielone na osiedlu – co na to przepisy?

Najczęściej stosowane przepisy dotyczące minimalnej powierzchni biologicznie czynnej (TBC) oraz odległości sadzenia drzew od budynków i infrastruktury wynikają z rozporządzeń ogólnopolskich, które mogą być zaostrzone przez lokalne Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP).

Główny wymóg formalny w zakresie TBC jest określony w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Przepisy te narzucają, by dla działek przeznaczonych pod zabudowę wielorodzinną i budynki użyteczności publicznej, co najmniej dwadzieścia pięć procent powierzchni działki stanowiło teren biologicznie czynny. Należy jednak pamiętać, że jeśli gmina posiada obowiązujący MPZP, ten minimalny procent może zostać znacząco podwyższony. Do powierzchni biologicznie czynnej, oprócz tradycyjnej zieleni w gruncie, zalicza się również połowę powierzchni tarasów i stropodachów, pod warunkiem, że są one pokryte zielenią i ich powierzchnia przekracza dziesięć metrów kwadratowych.

Kwestia minimalnych odległości sadzenia drzew ma fundamentalne znaczenie dla ochrony podziemnej infrastruktury przed inwazją korzeni. Chociaż ogólnopolskie rozporządzenia nie narzucają sztywnych reguł dla każdego gatunku, standardowo stosowane w praktyce i zalecane minimalne odległości to zazwyczaj trzy do pięciu metrów od fundamentów budynków, aby uniknąć szkód i nadmiernego zacieniania elewacji. W przypadku urządzeń podziemnych, takich jak sieci wodociągowe, kanalizacyjne, ciepłownicze czy gazowe, a także kable elektroenergetyczne, bezpieczny dystans wynosi zazwyczaj od dwóch do pięciu metrów. Taki margines ma na celu ochronę tych instalacji przed uszkodzeniem mechanicznym i wrastaniem korzeni, szczególnie w rury drenażowe, które stanowią dla drzew źródło wilgoci. W celu zapewnienia bezpieczeństwa i uniknięcia konfliktów, zaleca się projektowanie nasadzeń w ścisłej konsultacji z mapami geodezyjnymi, które precyzyjnie określają przebieg wszystkich mediów podziemnych.

Kara za samowolne zasadzenie drzewa na osiedlu – bez zgłoszenia

Pierwszym i najbardziej bezpośrednim skutkiem jest reakcja wspólnoty mieszkaniowej. Wspólnota ma pełne prawo uznać takie działanie za naruszenie prawa własności oraz nieuzasadnioną ingerencję w zagospodarowanie terenu. Skutkować to może żądaniem natychmiastowego usunięcia nasadzenia. W przypadku odmowy, wspólnota ma prawo zlecić usunięcie drzewa we własnym zakresie, a następnie obciążyć inicjatora wszystkimi kosztami, wliczając w to prace ziemne i przywrócenie terenu do stanu pierwotnego. W skrajnych sytuacjach, samowolne działanie może prowadzić do wszczęcia postępowania sądowego z tytułu naruszenia posiadania lub immisji, generując dodatkowe koszty prawne.

Największe ryzyko finansowe wiąże się z odpowiedzialnością cywilną za szkody. W przyszłości, rozrastający się system korzeniowy drzewa może uszkodzić kluczową podziemną infrastrukturę osiedla, taką jak rury, kable czy drenaż, a nawet naruszyć fundamenty budynku. W takim przypadku, osoba, która samowolnie posadziła drzewo, poniesie pełną odpowiedzialność finansową za wszystkie koszty związane z koniecznością naprawy tych uszkodzeń, co może wiązać się z bardzo znacznymi wydatkami.

Należy także mieć na uwadze konsekwencje administracyjne związane z przyszłą wycinką. Jeśli drzewo osiągnie rozmiary wymagające usunięcia, konieczne jest uzyskanie zezwolenia administracyjnego. Ponieważ inicjator nasadzenia nie jest właścicielem gruntu, będzie miał utrudniony dostęp do legalnego procesu wycinki. Co gorsza, każde samowolne usunięcie drzewa o odpowiednim obwodzie wiąże się z ryzykiem nałożenia kary finansowej przez odpowiedni organ administracji.